Покупка квартиры на сегодняшний день для многих из нас является одной из самых важных, а порой и единственно стоящих в жизненной череде событий. К выбору квартиры каждый подходит по-разному. Кому-то нужно месяцами исследовать места, где он хотел бы жить, надежность застройщиков, кому-то важна цена и возможность рассрочки или ипотеки, кто-то ждет престижа и ищет имиджевый проект, другим необходима больше площадь за разумные деньги и т.д. Но все мы, в последствие, получаем на руки ключи от заветных метров и… договор с управляющей компанией. Как купить квартиру, написано уже немало статей, а вот какой багаж мы получаем с новыми метрами, мы сейчас попробуем разобраться.
Ни для кого не секрет, что, покупая квартиру в новостройке, дом от застройщика плавно перетекает в руки управляющей компании. Дом ведь не может быть без управления. Мы все в этот момент счастливые новоселы! Да и вряд ли знакомы друг с другом. А теперь разберем нашу счастливую жизнь на примере любимого Кудрово, являющегося частью Всеволожского района Ленинградской области.
В нашей деревеньке Кудрово (да простят меня все жители, что я ее так ласково называю) активное строительство ведется с конца 2006 года. Спустя десять лет это место уже плохо ассоциируется с ее историческим названием «деревня», потому что дома здесь выросли как грибы после дождя, причем все они очень слабо относятся к малоэтажному строительству. Разве только первые дома квартала Вена, и то на фоне остальных высоток. Но наши государственные структуры неумолимо следуют только цифрам официальной статистики, а согласно ей в Кудрово проживает только 16,5 тысяч жителей, правда только официально зарегистрированных. Остальные примерно 30 тысяч человек – призраки (повторюсь, для государственных органов). И это еще не все дома сдались! Но к чему это мы? Видимо к тому, что пока, буквально под боком Невского района города Санкт-Петербурга, хорошими темпами растет целый район с высотками, администрация этого нового района все еще живет по временам, когда это была деревня на десять дворов, а въезжающих в новые дома счастливых новоселов считает тоже деревней… Печально.
Итак, когда сдается новый дом, каждый застройщик налаживает сотрудничество с управляющей компанией. В нашей статье речь пойдет о жилом комплексе «Семь Столиц» квартал Лондон. Мы сами с нетерпением ждем ключи от нашей первой квартиры в этом замечательном проекте. Надо сразу признать, что компания Setl City строит очень достойное жилье с хорошим готовым ремонтом, но сейчас не об этом….
Так как все заезжающие жильцы еще не вступили в права собственности, заботливый застройщик уже на этапе сдачи дома сам выбирает управляющую компанию, с которой заключает договор с определенными расценками. Дальше эта же управляющая выходит на конкурс. Стоп! Какой конкурс? А вот какой…
Мало людей знает свои права и законы в сфере ЖКХ. Оказывается, согласно статье 161 ЖК РФ мы как собственники имеем право провести общее собрание собственников жилья и выбрать себе способ управления домом, определить тарифы, выбрать совет дома, решить, как распоряжаться общим имуществом и многое другое. Право то у нас такое есть, только собственности еще нет. Стало быть никакие мы не собственники…пока… И тут в дело вступает администрация МО «Заневское городское поселение». Она и проводит этот самый конкурс среди управляющих компаний. Кто же еще должен позаботиться от обезумевших от счастья обладания квартирой жильцах? Почему при проведении конкурсов чаще всего (не будем ручаться за сто процентов) побеждает та же управляющая компания, что изначально идет от застройщика, мы не будем сейчас выяснять, скажем, только, что конкурсы в последние полгода в каких-то домах были проведены, а кому-то сразу не повезло – отменили.
Согласно части 13 статьи 161 ЖК РФ о дате проведения конкурса должно быть объявлено через 20 дней после официальной приемки дома государственной комиссии. Теперь немного фактов. Дом пуска 12/1 (официальный адрес: деревня Кудрово, Европейский пр., д. 8) был принят государственной комиссией 29.12.2016 г. О конкурсе среди управляющих компаний должно было быть объявлено не позднее 18 января 2017 года. В действительности, про конкурс информация прошла только 2 марта 2017 года, а фактически он был отменен 4 апреля 2017 г. Дом пуска 9/1 (официальный адрес: деревня Кудрово, ул. Столичная, д. 4) был принят государственной комиссией 01.12.2016 г. О конкурсе среди управляющих компаний вообще объявлено не было, хотя информация о нем должна была появиться не позднее 21 декабря 2016 года. Еще нескольким пускам повезло – здесь конкурс прошел. Это дома пуска 9/2-9/5 и 11/1-11/4. Вот только все равно с нарушениями. Вместо проведения всех официальных процедур в конце января как у пуска 12/1, дома выпустили на торги управления только в конце марта – начале апреля текущего года.
Это официальная информация только по последним построенным и сданным домам. Самое любопытное, что на каждый такой пуск есть своя управляющая компания. К слову, специально созданная под этот дом или дома с уставным капиталом в 10 000 рублей (наше законодательство это позволяет). Названия разные, а директор один. Мистика! Не мистика, конечно, а суровая российская реальность.
Если бы по всем этим домам действительно был проведен конкурс, то согласно условиям конкурса выигрывающая управляющая компания отвечала бы за свои действия определенной банковской гарантией и/или страховкой не на один миллион рублей. А так получается, что обязательства ее обеспечены только десятью тысячами уставного капитала. Малова-то будет, не находите? Конкурс отменили в некоторых из этих домов, потому что действующая управляющая компания от застройщика умудрилась набрать более 50% голосов за свой вариант договора, собрать, таким образом, подписи с жильцов, и вывесить протокол о решении собственников жилья. Вот только погорячились они с решением собственников. Мы уже писали, что получающие ключи счастливые жильцы не являются еще собственниками в новостройке. Нельзя оформить собственность на то, чего еще нет. До тех пор, пока дом не поставлен на кадастровый учет, люди не могут оформить собственность. И Верховный суд в декабре 2016 года подтвердил эту мысль, рассмотрев дело N 302-ЭС16-16356 и постановив, что «в силу Жилищного кодекса Российской Федерации правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в таком доме». Стало быть, нарушение прав налицо. Как же это так получается?
В тех домах, где конкурс был отменен по причине решения собственников жилья, действовала следующая схема. При выдаче ключей будущему жильцу управляющая компания выдавала свой вариант договора с ней, а также то самое решение собственника жилья, в котором предлагается проставить галочки по многочисленным пунктам «за», «против», «воздержался». Здесь еще одна ремарка. Согласно жилищному кодексу для проведения голосования в форме очно-заочное, управляющая компания просто обязана провести сначала именно очное собрание. Они соблюдают данную «формальность»: на дверях дома вешается объявление, что в самый первый день выдачи ключей застройщиком будет проходить собрание собственников жилья. Это объявление фотографируется и актируется. Вроде всех предупредили, а кворум не собрали. Не пришел никто. «Странно», не правда ли? Возвращаясь к договору, отметим, что в самых первых графах этого решения как раз и стоит предложение согласовать вариант выданного договора с этой управляющей компанией. И документ этот важный фиксирует действие данного договора сроком на пять лет с автоматической пролонгацией, и право управляющей компании повышать тарифы в одностороннем порядке и много чего еще. Конечно, всеобщее ослепление при получении ключей людьми понятно, мы все порой готовы подписать, где нам услужливо покажут, чтобы только дали вожделенные ключи. Вот так и собрала управляющая компания себе необходимый процент голосов. А кто будет разбираться, что права граждан нарушены? И вроде Верховный суд сказал, не делайте так, нарушаете… Но у нас тут своя деревня… И законы, видимо, какие-то свои…
Но ведь по другим домам был проведен конкурс, и действуют конкурсные тарифы. Для сравнения, по конкурсу у всех домов за содержание общего имущества стоимость не выше 30 рублей с квадратного метра жилья (согласитесь, тоже отнюдь не мало!), а компании просят по 36 и 37 рублей с квадрата. С нового года вообще повышение заложили. Не успели еще, как говорится, себя показать, да на людей посмотреть, а повышение им подавай! Видите ли, цены растут, поставщики услуг цены поднимают. Только вот у простых граждан зарплаты с такой скоростью не растут, а у доброй половины покупателей новостроек вообще ипотека. Лично мы лучше лишние 200 рублей в счет ипотечного платежа заплатим, а кто-то может своему ребенку килограмм-другой фруктов купит.
Конкурс, любезно проведенный администрацией, предполагает под собой управление домом с фиксированным тарифом на три года. Сразу становится понятно, что такая ситуация наши управляющие компании не устраивает. Правда, напрашивается вопрос: «А Вы тогда зачем на конкурс заявлялись, если по таким условиям обслуживать нас не хотите?». Даже в тех домах, где прошел конкурс, управляющая компания все равно не выдает конкурсный договор, а выдает свой. Хотя обязана! Это прописано в конкурсной документации: пункт 11.3.2 Положения о проведении конкурса, пункт 18 «Сроки заключения договора» Информационной карты конкурса, и, наконец, в пункте 91 Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Нельзя сказать, что они не имеют право выдавать свой договор. Вроде как могут. Но нет бы, два варианта выдавали, и людям выбор давали, и объясняли, в чем разница. Правда, все равно раньше получения собственности за их договор не проголосовать, но люди бы уже смогли ознакомиться, разобраться, почитать. У человека появился бы выбор! Но зачем? Ведь так и легче и проще. И даже сейчас, когда мы неоднократно общались с директором управляющей компании (напомню, он на все эти управляющие один), получить конкурсный договор людям никак не удается. Более того, некоторые из нас столкнулись с прямым обманом. При выдаче ключей в управляющей компании дают на руки все тот же их договор с завышенными тарифами, а говорят, что он конкурсный. Кто не знает – подписывает. А администрация при этом результаты выдачи конкурсного договора жильцам тоже не контролирует… Они вроде как и не должны: «Обращайтесь, мол, в жилищный комитет!».
А теперь немного цифр. Говорят, история не любит сослагательных наклонений, но мы все же надеемся ее чуть-чуть переписать. Что было бы, если бы администрация провела конкурсы согласно закону, то есть своевременно? Правильно! Люди платили бы по конкурсным тарифам, а не по завышенным. По совсем грубым подсчетам экономический ущерб был нанесен сданным домам в размере ориентировочно порядка полутора миллиона рублей.
Да, квартплата в отдельно взятой квартире по конкурсному и завышенному тарифу различается, казалось бы, некритично, может 200-400 рублей в месяц. Но, если эту разницу умножить на общую площадь обслуживаемых домов, мы получим очень круглые суммы с множеством нулей. И возникает резонный вопрос – почему будущие жильцы должны платить эту разницу? Есть определенные виды работ, которые не вошли в конкурсный тариф. Однако разница в тарифах не только на сумму неучтенных работ. Тут нам и завышенная оплата за услуги управляющей компании, и заниженные периоды осмотра и контроля технического состояния зданий. По девятому пуску мы доподлинно знаем, что в конкурсный тариф не вошло обслуживание за фонтан, видеонаблюдение, охрана придомовой территории. Так дайте нам право выбрать, что мы хотим на самом деле! За фонтан сейчас до нашего решения платит застройщик, охрана в том варианте, что предлагает управляющая компания, жильцов не устраивает, видеонаблюдение тоже устраивает не всех…
Факты – вещь упрямая. Лично нам очень хочется верить, что у каждого человека должно быть право на собственный выбор, осознанный выбор! И если мы действительно хотим жить в правовом государстве, нам всем как жильцам давно надо перестать подписывать любые бумаги не глядя, а администрация на местах должна все-таки защищать наши интересы, а не убеждать нас в том, что нашими домами «управлять-то никто и не хочет». Тех, кто, по мнению администрации, не хочет управлять нашими домами, не так просто попросить… Интересно, почему?
Будущий собственник и активист, Татьяна Орлова
