Правительство Ленобласти одобрило новые градостроительные регламенты. Теперь парковки для жителей можно будет ставить в 1,5 км от дома, предельную высотность зданий увеличивать на 9 этажей, а детские сады устраивать прямо в зданиях жилых домов.
Постановление касается всех населенных пунктов, однако в большей степени затрагивает интересы жителей Кудрово, Мурино и Бугров, где идет активное строительство. Хотя, кажется, что строить в Кудрово уже просто физически негде, на практике есть еще неосвоенные места между Центральной улицей и железной дорогой (там, кстати, уже строится новый ЖК) и у «Ленты» в Новом Оккервиле. Ознакомиться самостоятельно с нормативами можно здесь и здесь. Мы расскажем, чего ждать Кудрово в ближайшие несколько лет.
Высотность
Начнем с высоты зданий. По новым нормативам застройщикам разрешат возводить жилые дома, которые будут относиться к доминантной застройке. Для этого необходимо получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства с обязательными публичными слушаниями или общественными обсуждениями. Такими доминантами можно застроить до 20% от общей площади квартала.
В зонах интенсивной урбанизации городских населённых пунктов (Кудрово, Мурино, Бугры) доминантная постройка может быть выше установленного нормативами максимума на девять этажей. Напомним, в Кудрово формально запрещено строить выше 12 этажей, хотя на практике у нас в городе можно встретить дома и в 20, и в 21 и в 24 этажа. Таким образом, доминанты могут достигать высоты в 21 этаж.
Но стоит учитывать специфику нашего города. Застройщики и раньше увеличивали предельную высотность с 16 этажей. Выглядело это так: подается заявка для изменения в Генплан и ПЗЗ, администрация Заневского поселения их одобряет, несмотря на недовольство жителей, а жители вынуждены мириться со свершившимся фактом. Поэтому сохраняется опасность, что и предельную доминанту у нас местные власти увеличат до 30 этажей.
Парковки
С парковками в Кудрово и так дела обстоят катастрофически. Но новое постановление не только не решает эту проблему, оно явно усугубляет эту ситуацию.
Итак, согласно постановлению «минимально допустимая обеспеченность автомобильными стоянками (…) должна быть не менее 90% от уровня автомобилизации». Звучит неплохо. Власть должна обеспечить, чтобы в Кудрово 90% автомобилистов имели место под парковку. Но тут сразу возникают нюансы.
Во-первых, начнем с определения автомобилизации населения. В обновленном постановлении продолжают считать уровень не от количества квартир, а от прописанных жителей. По нормативу, в Кудрово уровень автомобилизации – 375 машин на тысячу жителей. Но у нас прописано всего 40 тысяч, а проживает порядка 120 тысяч. То есть прописан только каждый третий. Это легко проверяется по данным ЦИК, где есть список всех квартир с прописанными людьми.
Таким образом для Кудрово уже в три раза занижен норматив. И эта ситуация характерна для всех новых пригородов Петербурга.
Теперь считаем абсолютное количество мест под автостоянки, которое должно быть у нас в городе. В городе официально 40 тысяч, то есть декларируемое число машин (375*40) – 15 000. По нормативам, в городе должно быть не менее 90% парковок под них – то есть 13,5 тысяч.
В принципе, если считать все платные, бесплатные австоянки, обочины, все равно 13,5 тысяч парковок в городе не наберется. И власть не стремится их ставить, несмотря на свои обязательства. Как мы видим, наоборот, количество парковочных мест сокращается, а на свободной земле почему-то разрешают строить жилье, а не административные здания.
Видимо, поэтому в новых нормативах появилась дополнительная норма о размещении этих парковок. Теперь их можно ставить (то есть считать, строить их не обязательно) за пределами кварталов. Для сложившейся застройки на расстоянии в 800 метров от дома, для новой – в 1,5 км.
На практике это означает, что парковочным местом для будущих жителей домов около Ленты можно посчитать стоянки в деревне Заневки – между ними как раз 1,46 км, для жителей Строителей неплохо подойдут окраины Новосергиевки. Все они попадают в нормативы – находятся внутри одного муниципального образования и удалены на разрешенное расстояние.
Детские сады
Кроме того, областные власти отказались от общего запрета на размещение встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных детских садов при строительстве на вновь осваиваемых территориях.
В целом, не ясно, как это будет реализовано на практике. В Москве уже есть подобные проекты, где застройщики, чтобы минимизировать свои траты на социальную обеспеченность, встраивают в первые этажи одновременно и детские сады на 50-100 мест, и больницы, и места для коммерческого использования.
Автор сам жил в таком доме, которые использовал лазейку в законе для апарт-отелей. На первом этаже с юга располагался частный детский сад на 60 мест, с севера – частная клиника. Самая большая проблема – детям негде гулять, ведь отдельные детские сады – это не только здание, но и территория под прогулки. В случаях со встроенным детским садом (так как нельзя отрезать просто так кусок двора под сад, не нарушив требование к свободным проходам), во дворе был огорожен участок площадью 120 кв. м, куда по очереди загоняли 4 группы дошколят на прогулки.
Как видим, постановление не только не решает наболевшие проблемы пригородов Петербурга, но только усугубляет, позволяя чиновникам рисовать красивые цифры в отчетах. Действительно, зачем тебе думать над парковками, если ты можешь предложит автомобилистам оставлять машину на ночь в Новосергиевке. Или зачем соблюдать высотные регламенты, когда можно просто узаконить одним махом высотное строительство, обозвав его доминантами.
