Долгое противостояние жильцов Венской улицы д. 5 и УК «Уют», под управлением которой находится дом, закончилось победой жильцов. Практически год собственники пытались добиться от УК решения проблем с горячим водоснабжением — вода, идущая из крана, без преувеличения, имеет бурый цвет. Так и не дождавшись разрешения ситуации, они решили сменить форму управления домом, убрав из цепочки собственник – управляющая организация – поставщик коммунальных услуг промежуточное звено. Однако, выиграна битва, но не война.
Теперь жильцам дома, в частности, инициаторам общего собрания собственников, по результатам которого было принято решение отказаться от услуг «Уюта» и организовать товарищество собственников недвижимости, придется пройти через суд и отстоять правомерность этого решения. Несмотря на предстоящие суды, факт состоявшегося по инициативе самих жильцов собрания в достаточно новом доме внушает оптимизм всем желающим навести порядок в своих домах и в отношениях со своими управляющими компаниями. KUDROVOLIFE.RU пообщался с одним из наиболее активных членов инициативной группы Венской 5 — Дмитрием Макаровым.
Дмитрию 35 лет, он родился в Ленинграде, где и живёт по настоящее время. Образование – высшее экономическое и высшее юридическое. На протяжении последних 8 лет он является председателем Совета многоквартирного дома 1981 года постройки, с 2015 года активно сотрудничает с региональным представительством национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль».
По словам самого Дмитрия, он обладает обострённым чувством справедливости и желанием сделать проживание граждан в своей родной стране более комфортным и благоприятным. И считает, что надо начинать наводить порядок в стране со своей квартиры, затем на лестничной площадке, потом во дворе. И как только это будет сделано, можно думать дальше.
Как возникла идея устроить «революцию» и свергнуть УК?
Идея смены формы управления возникла сама собой у каждого проживающего в доме собственника. Причина идеи проста – собственники платили деньги управляющей организации за содержание и ремонт дома, а взамен не получали практически ничего. А когда начали задавать вопросы руководству УК, не получали внятных ответов, не получали документов. А те немногие документы, которые компания все-таки предоставляла, вызывали еще больше вопросов, на которые также не было понятных ответов. Единственное, что мы слышали — это обещания и заверения, что «все у вас будет хорошо!», главное, не забывайте платить по счетам! =)
В результате независимо друг от друга у некоторых собственников нашего дома сформировалась мысль, что в работе этой УК не все так хорошо, как хотелось бы. В определенный момент такое «личное» недовольство начало выплескиваться в социальные сети, где мы и нашли друг с другом общий язык. Дальше собственники провели общее собрание и организовали Совет дома.
Вы пробовали наладить контакт с УК централизованно, а не по отдельности каждым собственником?
Конечно, Совет дома начал свою деятельность с конструктивного общения с УК — письменно обращаясь с вопросами и предложениями по дальнейшей совместной работе. В первую очередь, собственники в лице Совета дома хотели защитить свое законное право осуществлять контроль за расходованием УК собранных на содержание и ремонт дома средств. Однако под любыми предлогами управляющая компания игнорировала поступающие в ее адрес запросы, а спустя 3-4 месяца вообще заявила, что Совет является незаконным и его не существует!
Неоднократно написанные в Жилищную инспекцию жалобы на игнорирование со стороны УК законных желаний собственников по осуществлению контроля за ее деятельностью сводились к следующему ответу чиновников: «Деятельность по управлению домами является обычной услугой, которая широко представлена на рынке различными УК. Если Вас что-то не устраивает в деятельности УК, у Вас есть законное право в любой момент сменить данную УК (расторгнуть договор) и выбрать любую другую, работающую на рынке». Таким образом, чиновники подтолкнули нас к необходимости выбора дальнейшего судьбы своего дома.
Почему именно ТСН?
Жилищный кодекс предусматривает только два способа управления домом – управляющая организация или товарищество собственников жилья.
Первый способ предусматривает смену одной УК на другую. Вроде бы все просто, НО – это несет в себе огромные риски выбора УК, которая также может оказаться недобросовестной в отношениях с собственниками. Кроме того, для выбора иной УК кому-то из собственников необходимо было выдвинуть ее кандидатуру. Результат такого шага был бы очевиден – «если собственник Иванов или Петров предлагает данную УК, значит у него в ней свой интерес». Это менталитет наших жителей, который также было необходимо учитывать. Поэтому у нас остался единственный возможный вариант – сменить способ управления домом на товарищество собственников недвижимостью.
С чего начали этот процесс?
С формирования инициативной группы, которая может состоять только из собственников квартир дома. Для этого члены Совета дома (в который входило 10 собственников, по два собственника от каждого из пяти подъездов) начали «ногами» обходить жильцов своего подъезда и в ходе «живого» общения объяснять те цели и задачи, которые будет преследовать инициативная группа.
В результате из 615 квартир изъявили желание войти в состав инициативной группы 33 собственника дома. Именно они сформировали повестку дня предстоящего собрания, в которую вошли 52 вопроса, в том числе и вопрос о досрочном расторжении договора с УК и изменении способа управления домом на товарищество собственников недвижимости.
Команда оказалась на редкость удачной — большинство из данной группы в дальнейшем принимало активное участие в формировании документов для общего собрания, а также оказывало практическую помощь в распечатке для всех собственников дома необходимой документации (бланки, списки собственников и так далее). В дальнейшем, в ходе проведения собрания (оно длилось 2 месяца – в апреле и мае 2017 года) эти же собственники производили обход своих соседей и разъясняли цели и задачи общего собрания, а также предлагали заполнить бланк для голосования.
Как это все происходило?
У нас был подготовлен большой пакет материалов для собственников. Мы оставляли их почитать, подумать. Предлагали заходить к соседям и задавать вопросы по прочитанному. Или звонить инициаторам. Спустя неделю приходили снова к такому собственнику и обсуждали с ним те материалы, что ему оставили. И ещё раз спрашивали, все ли понятно и со всем ли он согласен. Еще в течение трёх месяцев еженедельно по средам мы проводили встречи с жителями каждой секции. Всего у нас пять подъездов, мы прошли три круга. В ходе этих встреч мы разъясняли соседям законодательство и отвечали на вопросы. Кстати, на эти встречи мы приглашали и руководителей УК «УЮТ», они выглядели совсем некомпетентными, когда им задавали вопросы. Или «кормили» нас обещаниями. Потом, когда мы «зашли» на второй круг встреч, УК начала отправлять других руководителей, которые отвечали, что были не в курсе прошлых обещаний и снова обещали то же самое.
С какими сложностями пришлось столкнуться и какие практические пути решения находили?
Первое — распространение управляющей компанией среди жильцов «анонимной» информации как бы «от неравнодушных соседей» о том, что все собственники в составе инициативной группы преследуют исключительно личные интересы и что после создания ТСН все собираемые деньги будут уходить в их личные карманы. Какие тут могут быть пути решения? Никаких, мы продолжали выполнять свою работу и не обращали внимания на эти «вбросы» со стороны УК. Оправдываться нам было не за что, тем более при таких пустых обвинениях. Но, конечно, мы понимали, что часть собственников «повелись» на эту информацию, учитывая менталитет и общий уровень недоверия друг к другу.
Вторая сложность — процент заселенных квартир. Даже спустя 3 года после сдачи дома оказалось, что постоянно здесь проживает около 50% собственников. Остальные 20% квартир сдаются, а еще около 30% — пустуют. При этом большинство пустующих квартир принадлежат собственникам, которые фактически проживают за пределами Санкт-Петербурга и Ленинградской области и недоступны физически. В результате, при минимально необходимом «кворуме» голосования 50%+1 голос от всех собственников дома, мы столкнулись с тем, что в голосовании было необходимо участие около 80-90% фактически проживающих в доме собственников.
Третья проблема — отсутствие сведений о собственниках. Их контактные данные имеются в распоряжении УК. По понятным причинам, она отказалась предоставлять информацию инициативной группе. Для получения таких сведений приходилось «подкарауливать» соседей и пытаться получить хоть какие-то сведения о проживающих рядом собственниках и их контактных данных.
Ну, и четвертая проблема — вся информация о собрании размещалась на информационных стендах дома. Само собой, сотрудники УК осуществляли постоянные обходы дома с целью незамедлительного удаления любой информации от инициативной группы. Пути решения – печатали в 2-3 раза больше копий и постоянно обновляли информацию на стендах.
Подбивали ли бюджет? Есть какая-то примерная сумма, которую инициативная группа потратила на это?
Для проведения собрания было необходимо готовить и распечатывать огромное количество бумажной продукции (листовки с разъяснениями по процедуре проведения собрания, листы регистрации собственников, бланки для голосования). Указанные материалы готовились лично инициативной группой, а распечатывались и распространялись своими силами. Каких-либо денежных средств помимо данных расходов для проведения собрания не требуется.
Вот сейчас УК не желает передавать дом, не передает документацию и идет в суд. Какие ваши дальнейшие действия?
Большинство собственников дома приняли решение о расторжении договора с УК с 1 августа. Все необходимые документы о принятом решении были предоставлены как в УК, так и в жилищную инспекцию Ленинградской области. Однако, в настоящее время ТСН не может приступить к полноценному управлению домом по причине того, что директор УК не желает подписывать акт приема-передачи, а также передавать необходимую техническую документацию, ссылаясь на то, что во Всеволожском суде рассматривается дело, в котором оспаривается законность принятых собственниками решений.
В соответствии с законом, только собственник имеет право обратиться в суд о признании протокола общего собрания недействительным. УК не вправе обращаться в суд. Такой собственник нашелся. Он предоставил генеральную доверенность о представлении своих интересов… юристу УК. В результате, родился иск в суд на одного из инициаторов общего собрания.
Одновременно, уже другим собственником было написано заявление в полицию о привлечении инициаторов собрания к уголовной ответственности за подделку протокола. Проведенная проверка, естественно, не принесла никаких результатов, но заставила лишний раз «понервничать» вызываемых на допросы в полицию членов инициативной группы.
Наши дальнейшие действия – участвовать в судебном процессе, доказав в суде, что все было проведено в рамках закона. После вынесения соответствующего судебного решения, ТСН докажет, что договор был расторгнут с 1 августа в строгом соответствии с законом, и уже полноценно начнет управлять своим домом.
Уверенность в исходе судебного решения подтверждается позицией Жилищной инспекции Ленинградской области, которая провела проверку всех документов, связанных с собранием, и не нашла никаких нарушений.
А после окончания судебного процесса какие планы? Будете нанимать новую УК? Каким образом себя обезопасите? Понятно, что менять УК в случае с ТСН гораздо проще, но это же не очень конструктивно — цель, чтобы УК работала, а не менять их постоянно.
Товарищество собственников недвижимости подразумевает самостоятельное управление домом без заключения договора с управляющей компанией. В ТСН будет свой собственный штат специалистов, будут заключены необходимые договоры с обслуживающими организациями. Правлением ТСН уже выбран председатель, у которого выполнение своих обязанностей в ТСН будет основным местом работы в режиме «24/7».
Вообще самый острый вопрос — применительно и к нашему дому, и любому другому в Кудрово (мне кажется, это даже важнее создания нашего ТСН), это то, каким образом УК приходят управлять домам. По закону застройщик передает дом любой УК на три месяца, с момента сдачи. Далее в течение этих трех месяцев собственники сами проводят собрание и выбирают себе УК. Если этого не произошло, то администрация Заневки обязана провести конкурс по выбору УК. После этого у собственников есть еще год, чтобы самим провести собрание и самостоятельно выбрать себе УК.
А что происходит на практике? Большинство УК на этапе выдаче ключей в куче документов подпихивают бланки для голосования собственников, и пользуясь юридической безграмотностью жильцов, «вынуждают» подписать данный бланк в обмен на ключи. Люди на радостях, что получили ключи, ставят свою подпись, особо не разбираясь, а затем уже выясняют что это было «общее собрание», в ходе которого они оказывается «выбрали» такую-то УК, на таких-то условиях и на столько-то лет. И, естественно, никакого конкурса не проводится, а общее собрание как бы «законно».
Да, с этим сталкиваются практически все новостройки, и распрощаться с УК потом невероятно сложно.
Именно так. Вот, например, по Европейскому проспекту д. 8 собственники, так же как и мы, уже пост-фактум узнали, что «проголосовали» за то, чтобы выбранная ими самими УК управляла домом пять лет с автоматическим продлением договора на каждые пять лет и автоматическим повышением тарифов на их услуги. Но было поздно, все оказалось вполне «законно», так как никто ничего не читал, а молча сам подписал такие выгодные для УК условия. И вот после таких действий со стороны УК, как потом выстраивать с ними рабочие отношения?
Сейчас активные жильцы этого дома совместно с инициативной группой нашего дома, которая получила определенный опыт в таких вопросах, пытаются совместно выстраивать отношения с такой «хитрой» УК. Если в нашей деревне в каких-то жилых комплексах складывается подобная ситуация, я готов продолжить объединять инициативных жителей Кудрово для дальнейшего совместного отстаивания своих законных прав в вопросах взаимодействия с УК.
А что посоветуете взять за основу в случае желания свергнуть УК? Помимо ЖК РФ 🙂
Только желание собственников изменить жизнь в своём доме к лучшему. Все остальное при наличии желания – достижимо.
